Como Evitar os Riscos na Compra de Imóvel na Planta e Garantir Seu Investimento

A aquisição de um imóvel na planta representa um sonho para muitos brasileiros, oferecendo a promessa de um bem novo, com condições de pagamento facilitadas e potencial de valorização. No entanto, a jornada entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves está repleta de riscos na compra de imóvel na planta que, se não forem devidamente mapeados e mitigados, podem transformar o sonho em um grande problema. Problemas como atrasos, alterações unilaterais no projeto e o surgimento de vícios construtivos são comuns, mas não inevitáveis. Este artigo, elaborado por especialistas em Direito Imobiliário, visa fornecer a você, futuro proprietário, as ferramentas e o conhecimento jurídico necessários para navegar por esse processo com segurança e garantir que seu investimento seja protegido.

Como a legislação protege o comprador contra atrasos na entrega do imóvel na planta?

O atraso na entrega é, sem dúvida, um dos maiores riscos na compra de imóvel na planta. A expectativa de mudança ou de início de um novo investimento é frustrada quando a construtora não cumpre o prazo contratual. A boa notícia é que a legislação brasileira, em especial a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), estabelece regras claras para proteger o consumidor. É fundamental que o contrato preveja uma cláusula de tolerância de, no máximo, 180 dias corridos, sem que isso configure inadimplemento por parte da construtora.

Ultrapassado o prazo de 180 dias, a construtora entra em mora, e o comprador passa a ter direitos específicos. O principal deles é a indenização. A lei determina que, se o atraso for superior ao limite de tolerância, o comprador tem direito a receber uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente. Além disso, o comprador pode optar pela resolução do contrato, caso em que terá direito à devolução integral de todos os valores pagos, acrescidos de multa.

Portanto, para mitigar esse risco, o primeiro passo é a análise minuciosa do contrato por um advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele verificará a validade das cláusulas de prazo e tolerância e garantirá que as penalidades por atraso estejam claras e equilibradas. Além disso, é prudente pesquisar o histórico de entregas da construtora e da incorporadora, buscando por reclamações em órgãos de defesa do consumidor e em tribunais, o que pode indicar um padrão de comportamento a ser evitado.

Quais são os riscos de modificações no projeto e como garantir que o imóvel seja entregue conforme o prometido?

Outra complicação significativa na aquisição de um imóvel na planta reside nas modificações do projeto original. Não é raro que o comprador se depare com alterações no tamanho dos cômodos, na qualidade dos materiais de acabamento ou até mesmo na infraestrutura comum do empreendimento. Essas mudanças, quando realizadas sem o consentimento do comprador e em desacordo com o que foi prometido, configuram quebra contratual e podem desvalorizar o bem.

Para evitar esse cenário, o memorial descritivo do empreendimento é o seu documento mais importante. Ele deve ser anexado ao contrato e detalhar, com precisão, as especificações técnicas do imóvel, incluindo as dimensões exatas, a marca e o tipo dos materiais de acabamento (pisos, revestimentos, louças, metais) e as características das áreas comuns. Por isso, o comprador deve exigir uma cópia completa e detalhada deste memorial antes de assinar qualquer documento, comparando-o com as plantas e os materiais de divulgação.

Qualquer alteração no projeto que não esteja prevista em contrato ou que não seja de comum acordo deve ser contestada imediatamente. A jurisprudência brasileira é clara ao proteger o consumidor contra a entrega de um produto diferente do que foi vendido. Portanto, caso a construtora insista em modificações que prejudiquem o valor ou a usabilidade do imóvel, o comprador pode buscar a reparação por perdas e danos ou, em casos extremos, a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos.

O que fazer em caso de vícios construtivos e quais são os direitos de garantia do comprador de imóvel na planta?

Os vícios construtivos são falhas ou defeitos que se manifestam após a entrega do imóvel, podendo ser aparentes (fácil constatação) ou ocultos (só surgem com o uso). Eles representam um dos riscos na compra de imóvel na planta mais onerosos, pois podem envolver desde problemas estéticos, como pintura malfeita, até falhas graves na estrutura, como infiltrações e rachaduras. A legislação, novamente, oferece um forte amparo ao comprador.

O Código Civil brasileiro estabelece um prazo de garantia de 5 (cinco) anos para a solidez e segurança da obra, contados a partir da data de entrega. Isso significa que a construtora é responsável por reparar quaisquer defeitos que comprometam a estrutura ou a habitabilidade do imóvel dentro desse período. Para vícios menos graves, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê prazos de 90 dias para reclamar de vícios aparentes e 90 dias a partir da descoberta do vício oculto.

A chave para acionar essa garantia é a vistoria de entrega. O comprador deve realizar uma inspeção minuciosa no imóvel antes de aceitar as chaves, registrando todas as irregularidades em um termo de vistoria. Além disso, caso os vícios surjam após a mudança, é crucial notificar a construtora por escrito, com aviso de recebimento, detalhando os problemas e exigindo o reparo dentro de um prazo razoável. A falta de resposta ou a recusa em corrigir os defeitos deve ser o sinal para buscar imediatamente a orientação de um advogado.

Conclusão

A compra de um imóvel na planta é um investimento significativo que exige diligência e conhecimento jurídico para mitigar os riscos na compra de imóvel na planta. Atrasos, modificações no projeto e vícios construtivos são desafios que podem ser superados com a análise contratual adequada e o acionamento correto das garantias legais. Não se trata apenas de assinar um papel, mas de proteger um patrimônio. Para garantir que seu sonho se concretize sem surpresas desagradáveis, a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é indispensável em todas as etapas do processo.